634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre sekiz veya daha fazla daire bulunan binalarda apartman yöneticisi olmalıdır. Peki, apartman yöneticisinin görevleri nelerdir? Soruyu yanıtladık ve apartman yöneticisinin hakları gibi konuları açıklığa kavuşturduk.
Apartman yönetici yetkileri ve hakları konusundaki detaylara değinmeden önce altını çizmeliyiz ki yöneticinin apartman ya da sitenin kat maliklerinden biri olması zorunlu değildir. Apartman yöneticisi kat malikleri tarafından belirli kurallar doğrultusunda seçilir. Yöneticinin maaş hakkının bulunması apartman yöneticiliğinin bir meslek niteliği taşıdığını gösterir.
Apartman Yöneticisi Görevleri ve Yetkileri
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre apartman yöneticilerine düşen üç önemli görev vardır: Genel yönetim işleri, defter ve belge işleri, işletme projesinin yapılması. Söz konusu kanunun 35. maddesi uyarınca apartman yöneticisi olarak seçilen kişiler şu görev ve sorumlulukları yerine getirmekle yükümlüdür:
- Kat malikleri kurulu kararı olarak belirlenen işleri yapmak ve verilen kararları yerine getirmek
- Ana gayrimenkulün amacına uygun kullanılması için önlem almak
- Ana gayrimenkulün korunması, bakımı ve onarımı için tedbir almak
- Ana gayrimenkulü sigorta ettirmek
- Yönetim işleri ve bakım, koruma, temizlik, asansör, ısınma sistemi, sigorta gibi giderler için kat maliklerinden uygun miktarda avans toplamak (her takvim yılının ilk ayında)
- Toplanan avansın bitmesi halinde yeniden avans toplamak
- Ödemelere ilişkin makbuz düzenlenmek
- Tebligatları kabul etmek
- Yönetim kurulu tarafından yetkili kılınmışsa bağımsız bölümlerin kiralarını toplamak
- Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir prosedür için gereken sürenin geçmesini önlemek ve hak kaybı oluşmaması için tedbir almak
- Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına tedbir almak
- Borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine dava açmak ve alacağın icra takibine düşmesini sağlamak ve kanuni ipotek hakkını kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirmek
- Nakdi miktarları ve avansları yatırmak,
- Gerektiğinde bir bankada ana gayrimenkulün yöneticisi sıfatı ile hesap açtırmak
- Kat malikleri kurul toplantısı organize etmek
- Karar defteri tutmak ve defteri 1 ay içinde notere kapattırmak
Ana gayrimenkulün bir yıllık gelir ve giderlere ilişkin tahmini tutarlar, kat malikine düşen tahmini miktar ve kat malikinden toplanması gereken avanslar işletme projesinde yer alır. Projeyi mülk sahiplerine ve kiracılara taahhütlü mektup kullanarak veya imza toplayarak bildirmek apartman yöneticisinin sorumluluğudur. Bildirimi takip eden 7 gün içinde projeye itiraz edilmesi halinde proje yeniden hazırlanır. Projeyi hazırlamak da apartman yöneticisinin sorumluluklarından biridir.
Apartman Yöneticisinin Görev Süresi
Apartman yöneticilerinin görev süresi de 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile belirlenmiştir. Apartmana yönetici olan atanan (kanunda atama ifadesi kullanılmıştır) kişilerin görev sürecini belirleyen yönetim planıdır. Esasında kanuna göre her yıl atama yapılır; fakat yönetim planında özel bir zaman öngörülmüş de olabilir.
Apartman yöneticisi yeniden seçilmediğinde görevine devam edemez. Aksi halde yapılan işlemler hukuken geçersiz sayılır. Kat maliklerinin olağanüstü toplanıp yöneticinin görevine son vermesi de mümkündür. Yöneticinin görev süresi dolmadan değiştirilmesi, haklı bir sebep bulunduğunun kurul tarafından kabul edilmiş olmasını gerektirir.
Kanuna göre eski yönetici yeniden apartman yöneticisi olabilir. Toplu yapılarda apartman yöneticiliği iki yıl yapılabilir; fakat yönetim planında farklı bir tarihin belirtilmiş olması durumunda süre değişir.
Apartman Yöneticisinin Hakları
Yöneticinin görevleri ve sorumluluklarına karşı cezası olabildiği gibi birtakım hakları da vardır. Bina yönetici hakları kanunun 40. maddesinde şöyle belirtilmiştir:
“Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir. Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noter ihtarına rağmen vaktinde ve tam olarak yerine getirmezlerse yönetici, tazminat ödemeksizin sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek kat maliklerinden zararın tazminini talep edebilir.”
Apartmanda yönetici olarak görev yapmak isteyen kişiler apartman yöneticisi maaş alır mı merak eder. Kanunda bu konu şu şekilde belirtilmiştir: “Yönetici, yönetim planında veya sözleşmede ücret tayin edilmemiş olsa da kat maliklerinden uygun miktarda ücret isteyebilir.” Bu maddeye göre;
- Yönetim planında bir ücret belirlenmiş olmasının mümkün olduğu,
- Kurul toplantısında yöneticiye bir ücret tayin edilebileceği,
- Yöneticinin ücret almamasının da mümkün olduğu sonucuna ulaşabiliriz.
Gelelim apartman yöneticisi nelerden muaftır sorusunun yanıtına. Apartman yöneticisi, ortak giderlerin bir kısmından muaf tutulur. Yönetici, asansör bakım ve onarım masrafı, apartman su faturası ve temizlik işleri masraflarına katılmaz. Kat malikleri kurulunun yöneticinin yönetimle ilgili işlerin giderlerine katılmasına ilişkin bir oran belirlemiş ve yönetim planında buna yer vermiş olması durumun istisnasıdır.
Apartman Yöneticiliği Hakkında Merak Edilen Sorular
Apartman yöneticisi seçimi genel kurul toplantısı yapılır. Adayın apartman yöneticisi olarak atanması için hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğun (kat malikleri) olması gerekir. Yönetici seçimi kurul toplantısı her takvim yılının ilk ayı içinde en az 15 gün öncesinden haber vermek suretiyle yapılır.
Mezuniyet fark etmeksizin herkesin apartman yöneticisi olması mümkündür. Yöneticilik belirli sorumlulukların üstlenilmesi gerektiği bir iştir. Bu nedenle kat maliklerinin; yöneticinin iletişiminin güçlü olmasına, temel hukuk ve ön muhasebe bilgisinin olmasına, teknolojik araçlara hakim olmasına dikkat etmeleri gereklidir.
İlgili kanuna göre apartman yöneticisi, kat maliklerine karşı vekil konumundadır ve temsil ettiği kimselerin çıkarlarını korumak üzere önlem almak zorundadır. Yöneticinin görevini şahsi amaçları veya üçüncü şahısların çıkarları için kullanması suçtur. Görevi kötüye kullanan apartman yöneticileri, altı aydan iki yıla kadar hapis ve adlî para cezasına çarptırılır. Apartmanda havuza boğulma gibi durumlarda yönetici taksirle öldürme suçundan yargılanır.
Özetle;
Apartman yöneticiliği özellikle de emekliler için merak konusudur. Hem hobi olarak hem de ek gelir kazanma amacıyla apartman yöneticiliği yapılabilir. Apartman yönetim sürecinde görev almayı düşünen; fakat apartman yöneticisinin sorumlulukları hakkında detaylı bilgiye sahip olmayanlar için apartman yöneticisinin görevleri konusunu irdeledik. Bu görev ve sorumlulukların üstesinden gelebileceğinize inanıyorsanız ve daha bilinçli yöneticilik yapmak istiyorsanız apartman ve site yöneticiliği kurs programına kayıt olmanızı öneririz.
